Milieuschutz rund um den Klausenerplatz:
der nächste Schritt
      
Seit Ende Januar 2019 gibt es einen Aufstellungsbeschluss  für ein Milieuschutzgebiet von der Pulsstrasse bis zur Rönnestrasse. Damit haben Wohnungsmieter*innen eine weitere Möglichkeit sich

gegen Verdrängung durch Luxusmodernisierung und gegen Umwandlung in Eigentumswohnungen

zu wehren.  Dieser Beschluss gilt aber für höchstens ein Jahr. Damit dieses Gebiet zu einem echten Milieuschutzgebiet wird und eine Satzung mit langjähriger Wirkung bekommt, muss ein Gutachten erstellt werden. Wie das Bezirksamt in einer Pressemitteilung bekannt gegeben hat sind zu diesem Zweck Haushaltsbefragungen im dem betroffenen Gebiet verschickt worden.
Die MieterWerkStadt Charlottenburg hat die Einrichtung eines solchen Milieuschutzgebietes gefordert und begrüßt daher die Haushaltsbefragungen. Wir bitten daher alle betroffenen Einwohner diesen Bogen auszufüllen und zurück zu senden.
                                                                                                              im MIETER-CLUB, Neue Christstraße 8, 14059 Berlin M
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                                                                                                    13. November 2018

(Aufruf zu Aktionen am 15. November 2018:)

Die MieterWerkStadt Charlottenburg ruft für Donnerstag, dem 15. November, 16 Uhr zu einer Aktion für die unverzügliche Umsetzung des Milieuschutzes für das Gebiet ihres erfolgreichen Einwohnerantrages zwischen Puls- und Rönnestraße  sowie zum anschließenden Besuch der Sitzung der BVV auf.
 
Gleichzeitig macht sie darauf aufmerksam, dass in der am gleichen Tag tagenden Bezirksverordnetenversammlung ein Antrag der Fraktionen von SPD, Grünen und Linken debattiert wird.

An diesen Donnerstag ist unser Einsatz für den Milieuschutz gleich zweimal gefragt:
 
Unter dem Motto
 
„Sag‘ mir quando, sag‘ mir wann  –  Milieuschutz jetzt“
 
wollen wir daran erinnern, dass unser Einwohnerantrag für den Milieuschutz zwischen Puls- und Rönnestraße (rund um den Klausenerplatz) vor mehr als einem Jahr von der Bezirksverordnetenversammlung übernommen worden und dem Bezirksamt zur Umsetzung übergeben worden ist und – vor allem – dass greifbare Ergebnisse bis heute nicht vorliegen!
 
Dass wir diese zögerliche Behandlung nicht hinnehmen, wollen wir nun am Donnerstag um 16 Uhr sichtbar und hörbar machen.
 
Dazu treffen wir uns wenige Meter neben dem Rathaus an der Ecke Otto-Suhr-Allee/Wintersteinstraße. Die Forderung „Milieuschutz jetzt“ werden wir dem Motto entsprechend mit verschiedensten Rhythmusinstrumenten unterlegen. Jede/Jeder bingt ein geeignet erscheinendes Instrument mit; vorsorglich werden wir aber auch einige Rasseln am Ort vorrätig haben.
 
1. Einsatz also:
Donnerstag, 15. November 2018, 16 Uhr:
„Sag‘ mir quando ..." – Rasseln für den Milieuschutz
(Otto-Suhr-Allee Ecke Wintersteinstraße)
 
 
Gleich anschließend beginnt um 17 Uhr im Rathaus die Bezirksverordnetenversammlung (BVV). Dort wird der von uns geforderte Milieuschutz aufgerufen.
 
Gegenstand der Debatte wird ein Gemeinschaftsantrag von SPD, Grünen und Linken sein, mit dem das Bezirksamt aufgefordert wird, unverzüglich einen Aufstellungsbeschluss für Milieuschutz zwischen Puls- und Rönnestraße (rund um den Klausenerplatz) zu fassen.
 
Dieser Antrag bleibt hinter dem Ursprungsantrag der Grünen zur letzten BVV-Sitzung, dem die Linken beigetreten sind, zurück. Dieser Antrag sah vor, dass die BVV selbst den Aufstellungsbeschluss fasst und so die Vorwirkungen einer Milieuschutzverordnung auf den Zeitpunkt der Veröffentlichung des Beschlusses im Amtsblatt vorzieht.
 
So weit geht der derzeitige Antrag nicht mehr, er umreißt aber das Milieuschutzgebiet konkreter als wir dies im Einwohnerantrag getan haben, so dass es keine Differenzen mehr über dessen flächenmäßige Ausdehnung geben kann.
 
Wichtig ist, dass die drei Fraktionen, die damals die Übernahme unseres Milieuschutzantrags bewirkt haben, hier weiter zusammenwirken und das Bezirksamt gemeinsam unter Umsetzungsdruck setzen.
 
Deshalb sind wir hier gefordert, unser vehementes Interesse am Milieuschutz durch unsere Anwesenheit auf der Publikumstribüne sichtbar zu machen.
 
Der Antrag soll unter TOP 7.1 (Erhaltungsgebiet Klausenerplatz) behandelt werden.
 
Die BVV beginnt um 17 Uhr im BVV-Saal, der TOP „Erhaltungsgebiet Klausenerplatz“ wird voraussichtlich ab 18 Uhr aufgerufen werden.
 
2. Donnerstagstermin also:
Bezirksverordnetenversammlung (BVV-Saal),
Verfolgen der Debatte zum „Erhaltungsgebiet Klausenerplatz,
15. November 2018, 17 Uhr, BVV-Saal
 
Wir würden uns freuen, wenn alle, die es einrichten könnten, einen oder sogar beide  der Termine wahrnehmen könnten.
 
(für die MieterWerkStadt Charlottenburg:)
 
Wolfgang Mahnke                        13. November 2018

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                                                                                                    12. November 2018

Änderungsantrag zur Beschlussempfehlung DS 891/5
Stand 12. Nov. 2018

Fraktionen SPD/ Bündnis 90/Die Grüne/ Die Linke
Röder/Tillinger/ Dr. Vandrey/ Wapler/ Schencker/ Juckel

Aufstellungsbeschluss für die Ausweisung eines Erhaltungsgebiets „Klausenerplatz“

Die BVV möge beschließen

Das Bezirksamt wird aufgefordert, unverzüglich einen Aufstellungsbeschluss für die Ausweisung der Planungsräume 15 („Schlossgarten“), 16 („Klausenerplatz“), 17 („Schloßstraße“) und 25 („Amtsgerichtsplatz“) als Erhaltungsgebiet „Klausenerplatz“ zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf zu fassen und anschließend alle notwendigen rechtlichen und personellen Voraussetzungen zu schaffen, die eine sachgerechte Bearbeitung gewährleisten.

Das Erhaltungsgebiet (zur Erhaltung der Wohnbevölkerung) „Klausenerplatz“ soll nördlich und westlich durch den S-Bahn-Ring, den Kaiserdamm, Witzlebenplatz, Witzlebenstraße und Suarezstraße, südlich und östlich durch die Stadtbahn, die Kaiser-Friedrich-Straße, Luisenplatz und die Spree begrenzt werden. Östlich angrenzend liegen bereits die Erhaltungsgebiete „Mierendorff-Insel“ und „Gierkeplatz“.


(Anm.: So beschlossen auf Bezirksverordnetenversammlung am 15. Nov. 2018)

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                                                                                                  28. September 2018


                                                   Resolution
                      zum Milieuschutz in Charlottenburg-Wilmersdorf


Herrn Bürgermeister Naumann
Herrn Stadtrat Schruoffeneger

Wir,
die Teilnehmer der Veranstaltung der MieterWerkStadt Charlottenburg am
26. September 2018 im DIVAN,
stellen fest:

-    Der Verdrängungsdruck im Bezirk ist unvermindert alarmierend und nimmt weiter zu.

-    Besonderer Druck erwächst durch Modernisierung und Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen.


Dies vorausgeschickt bitten wir Sie dringend:
-    Handeln Sie ohne Verzug: Verdrängung ist nicht rückholbar!

Für die Versammelten:
MieterWerkStadt Charlottenburg
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                                                                                                   21. September 2017


BVV-Ausschuss für Stadtentwicklung

Ursprung:     Einwohnerantrag
Herr Becker/Herr Helmerichs/Herr Steinfath

Beschlussempfehlung DS-Nr: 0299/5

Beratungsfolge:     22.06.2017 in BVV      BVV-009/5 überwiesen
                              19.07.2017 in Stad     Stad-013/5: ohne Änderungen im Ausschuss beschlossen
                              21.09.2017 in BVV    BVV-012/5: ohne Änderungen in der BVV beschlossen

Milieuschutzgebiet

Der Ausschuss für Stadtentwicklung empfiehlt der BVV,

die BVV möge beschließen:

Das Bezirksamt wird gebeten für das Gebiet um den Klausenerplatz zwischen Kaiser-Friedrich-Straße, Kaiserdamm und S-Bahn-Ring einschließlich des Gebiets zwischen Schlosspark und S-Bahn-Ring (Pulsstraße/Mollwitzstraße/Heubnerweg) sowie um den Amtsgerichtsplatz unverzüglich die Ausweisung als Milieuschutzgebiet vorzubereiten.

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                                                                                                              23. Juni 2017

BVV überweist den Einwohnerantrag zum Milieuschutz in den Ausschuss

Klaus Helmerichs von der MieterWerkStadt Charlottenburg stellt den Einwohnerantrag den Bezirksverordneten der BVV Charlottenburg-Wilmersdorf vor.
 
Der Einwohnerantrag zur Ausweisung von Milieuschutzgebieten wurde von den Bezirksverordneten in der BVV-Sitzung vom Donnerstag, 22. Juni 2017, ohne jede weitere Diskussion an den Ausschuss für Stadtentwicklung überwiesen.
Die MieterWerkStadt Charlottenburg hat zur BVV-Sitzung folgende Presseerklärung herausgegeben, die von einem anwesenden Journalisten des Tagesspiegels bereits bei Twitter veröffentlicht wurde.
aus:
http://blog.klausenerplatz-kiez.de/archive/2017/06/23/wohnen_im_kiez
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                                                                                                      zum 22. Juni 2017
                                                      Pressemitteilung vom 22.06.2017

                                            Mieter in Charlottenburg brauchen Verdrängungsschutz
                            – Milieuschutz in Charlottenburg nicht länger auf die lange Bank schieben

Am 22. Juni steht der Einwohnerantrag zur Festsetzung eines Milieuschutzgebietes auf der Tagesordnung der Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung Charlottenburg-Wilmersdorf. Die Mieterwerkstadt Charlottenburg hat über 1000 Unterschriften für die Einrichtung eines Milieuschutzgebiets für den Raum zwischen
• Pulsstraße am Schlosspark Charlottenburg,
• Klausenerplatz,
• Rönnestraße
gesammelt.

Das Gebiet wird begrenzt im Westen durch die Kaiser-Friedrich-Straße und im Osten durch den S-Bahnring.

Seit 2013 wird in der BVV Charlottenburg-Wilmersdorf über den Erlass von Milieuschutzsatzungen geredet, aber anders als in anderen Bezirken ist noch keine erlassen worden.

Parallel zur Untätigkeit des Bezirksamtes läuft die Verdrängung von Normalverdienern aus den Gebieten innerhalb des S-Bahnringes ungebremst weiter. Charlottenburg-Wilmersdorf hat sich dabei zum Bezirk mit dem höchsten Verdrängungspotential entwickelt.

Die Modernisierung ist hier ein probates Mittel, um Mieten zu erhöhen und die angestammten Mieter zum Auszug zu zwingen und auf der anderen Seite jungen Familien die Chance zu nehmen, eine bezahlbare größere Wohnung zu finden.

Wir fordern das Bezirksamt auf:

Reden sie nicht länger, sondern schützen sie Mieter vor der weiteren Verdrängung durch die Ausweisung von Milieuschutzgebieten auch in Charlottenburg-Wilmersdorf!

Eine weitere Verzögerung birgt die Gefahr, dass der angestrebte Verdrängungsschutz durch den Milieuschutz u.a. wg. der explosionsartigen Steigerung der Mieten ins Leere läuft.

Für viele Mieter ist es nicht 5 Minuten, sondern bereits 5 Sekunden vor 12 Uhr.

Wir appellieren daher an das Bezirksamt und die BVV:
-     Handeln sie jetzt!
-     Leiten sie die nötigen Schritte zur Ausweisung von Milieuschutzgebieten sofort ein!

                                                 Für die MieterWerkStadt Charlottenburg

                                                                 Klaus Helmerichs


                                                                                                   30. November 2016

Start der Unterschriftensammlung für den Einwohnerantrag auf Milieuschutz zwischen Puls- und Rönnestraße
Text des Einwohnerantrags mit Begründung und Unterschriftenliste:

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                                                                                                   27. November 2016

                                           Einwohnerantrag für Milieuschutz im Bezirk

Die bezirkliche Zählgemeinschaft aus SPD und Grünen hat vereinbart, nun erstmals auch in Charlottenburg-Wilmersdorf einer Mieterverdrängung mittels Milieuschutzvereinbarungen entgegenzuwirken. In erster Linie denken sie dabei an die Mierendorff-Insel und das Richard-Wagner-Quartier einschließlich des Gierkeplatzes.

Mit einem Einwohnerantrag möchte die MieterWerkStadt Charlottenburg den Bezirk nun ermutigen, Milieuschutz auch für das unmittelbar anschließende Stadtgebiet zwischen Puls- und Rönnestraße zu erlassen. In diesem Gebiet herrscht nach hiesiger Erfahrung ebenfalls eine eklatante Verdrängungsgefahr.

Ab dem 30.11.2016 wird die Mieter Werk Stadt Charlottenburg überwiegend auf Wochenmärkten und im Kiez zwischen Klausenerplatz und Amtsgerichtsplatz Unterschriften für diesen Antrag sammeln. Unterschriftsberechtigt sind alle Charlottenburg - Wilmersdorfer Bürgerinnen und Bürger die das kommunale Wahlrecht haben.

Diese Satzung bewirkt, dass ohne Genehmigung des Bezirksamtes Eigentümer keine Luxussanierungen oder Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen durchführen können.

Wir wollen den Bezirk in seiner Politik unterstützen, zu verhindern, dass aus Profitgier, eine gut durchmischte Mieterschaft verdrängt wird.

Anlage:    Text des Einwohnerantrags


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Nachlese zur Veranstaltung:

                                              „Milieuschutz in Charlottenburg
                - Lässt das Bezirksamt in Charlottenburg die Verdrängung der Mieter zu -“

Zu diesem Thema fand am 13. September 2016 in der KiezKulturWerkStadt eine Diskussionsveranstaltung statt.

Moderiert von Volker Fischer (MieterWerkStadt Charlotenburg), fachlich eingeführt und begleitet durch Sigmar Gude (Stadtforschungsinstitut TOPOS) sowie durch Joachim Oellerich (Berliner Mietergemeinschaft e.V., Chef-redakteur des „MieterEchos“) wurde folgenden Fragen nachgegangen,
-    welche Möglichkeiten der Milieuschutzes bietet und welche Grenzen ihm gesetzt sind,
-    weshalb Charlottenburg-Wilmersdorf bislang noch nicht vom Instrument des Milieuschutzes Gebrauch gemacht hat,
-    welche Alternativen bzw. welche ergänzenden Instrumente gegen die Mieterverdrängung eingesetzt werden können,
-    welche Arten der Kampagne sich zur Durchsetzung der Forderung auf effektiven Verdrängungsschutz anbieten.

Zunächst wurde festgestellt, dass Senat und Bezirke nach der Wiedervereini-gung an einer Aufwertung des Wohnungsbestandes interessiert waren. Der Aspekt einer daraus folgenden Gefahr der Verdrängung der angestammten Mieterschaft trat demgegenüber zunächst zurück.

Nachdem die Mietsteigerungen aus Modernisierungen und der Wohnungs-verlust durch Wohnungszusammenlegungen die Mieter dann auch tatsächlich und öffentlich sichtbar aus ihren Quartieren vertrieben, machten immer mehr Bezirke vom Instrument des Milieuschutzes nach § 172 BauGB Gebrauch. Damit wurden dort Modernisierungen, Abrisse und Wohnungszusammen-legungen unter den Vorbehalt behördlicher Genehmigung gestellt. Diese ist zu versagen, wenn die beantragte Maßnahme Verdrängung generell begünstigen würde.

Seit März 2015 wird der Milieuschutz von der sog. Umwandlungsverordnung flankiert. Diese stellt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten unter behördlichen Genehmigungsvorbehalt. Die Genehmigung kann unter anderem davon abhängig gemacht werden, dass sich der Hauseigentümer verpflichtet, umgewandelte Wohnungen während der Geltungsdauer der Umwandlungsverordnung nur den Mietern zum Verkauf anzubieten.

Der gänzliche Verzicht auf Verdrängungsschutz hat Charlottenburg Wilmersdorf schnell an die Spitze der gefährdeten Bezirke gebracht:
-    Seit Jahren liegt Charlottenburg-Wilmersdorf bei der Anzahl der am Markt angebotenen Eigentumswohnungen vorn. Zuletzt wurden im Jahr 2015 nach den Ermittlungen der Investitionsbank Berlin (IBB) 24.831 Eigentums-wohnungen zum Verkauf angeboten. Das sind 22% aller im gleichen Jahr in Berlin angebotenen Eigentumswohnungen (gesamt: 109.448).
-    Die Angebotspreise liegen dabei mit durchschnittlich 3.941 € pro m² deutlich über dem Berliner Mittelwert (3.513 € pro m²). Nur in Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg liegen die Angebotspreise höher.

Umso erstaunlicher ist, dass das Bezirksamt anders als in anderen Bezirken jahrelang nichts unternommen hat, diesen Trend mit Milieuschutzsatzungen aufzuhalten. Nur durch mehrere Aufforderungen der Bezirksverordneten-versammlung, der im Jahr 2013 der Geduldsfaden riss, sah sich das Bezirks-amt genötigt, wenigstens Voruntersuchungen über den Milieuschutzbedarf in Auftrag zu geben.

-    Brabanter Platz,
-    Kaiserin-Augusta-Allee,
-    Karl-August-Platz,
-    Richard-Wagner-Straße,
-    Spreestadt und
-    Tegeler Weg.

Schon der Umgang mit dem Voruntersuchungsauftrag macht deutlich, wie wenig dem Bezirksamt daran liegt, einer Mieterverdrängung entgegen zu wirken:

Nach einer Auskunft des Bezirksamtes auf eine von der MieterWerkStadt Charlottenburg initiierte Bürgeranfrage (BVV-Drucksache 1584/4, Nr. 14, vom 31. Mai 2016)

Aus der gleichen Antwort des Bezirksamtes ergibt sich allerdings auch, dass weitere Gebiete im Bezirk nicht unter Milieuschutz gestellt werden sollen. Das Bezirksamt begründet das damit, dass „alle Gebiete im Bezirk im Rahmen des Grobscreening untersucht worden sind“.

Das ist schlicht falsch, da überhaupt nur 18 von den 57 Planungsräumen voruntersucht worden sind und deshalb zum bezirksweiten Milieuschutzbedarf keine gutachterlichen Erkenntnisse vorliegen.

Diese unrichtige Antwort auf die Bürgeranfrage zeigt, dass die Verdrängungs-gefahr im Bezirksamt offenbar immer noch nicht in ihrer Brisanz wahrgenom-men wird und nur widerwillig und soweit „angefasst“ wird, dass die BVV erst einmal Ruhe gibt.

Dieses Verhalten des Bezirks lenkt die Debatte auf die Frage, wie einer Verdrängungsgefahr nachhaltig begegnet werden kann und welche Möglichkeiten BürgerInnen haben, ihren Forderungen Gehör zu verschaffen:


Das macht für die nächste Zeit ein situativ-pragmatisches Herangehen unerlässlich. Einerseits ist stets daran zu erinnern, dass nur die Schaffung eines dauerhaft in kommunaler Hand befindlichen Wohnungsbestandes von Markabhängigkeiten befreit. Andererseits sind alle bestehenden Möglichkeiten der Linderung der Wohnungsnot zu propagieren und anzumahnen. Dazu gehören
-    die Unterstützung von Mietern und Hausgemeinschaften, die sich gegen eine Verdrängungsmodernisierung wehren wollen,
-    die Forderung, weitere Milieuschutzsatzungen zu erlassen,

Mit Blick
-    auf die Ablehnung des Bezirksamts, den Klausener Platz zum Milieuschutzgebiet zu machen, und
Die Versammlung hält es für wünschenswert, eine Kampagne zum Milieuschutz für das Areal Klausener Platz/Mollwitzstraße vorzubereiten. Die MieterWerkStadt Charlottenburg will dieses Anliegen zu ihrem Arbeitsschwerpunkt machen.

Wolfgang Mahnke, 19. September 2016
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                                                                                                            zum 13.9.2016

Dieser Platz ist dem Einladungsflyer zur Veranstaltung am 13. 9. 2016 in der KiezKulturWerkStadt vorbehalten.
   
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                                                                                                            zum 13.9.2016

Zu diesem Thema lädt die KiezKulturWerkStadt zu Dienstag, dem 13 September 2016, in die Danckelmannstr. 9 a ein.

Der Untertitel:
„Lässt das Bezirksamt in Charlottenburg die Verdrängung der Mieter zu“
weist unmittelbar auf die aktuelle bezirkspolitische Problemlage hin:

Charlottenburg-Wilmersdorf ist der Bezirk mit den meisten Verkaufsangeboten für Eigentumswohnungen. Damit herrscht im Bezirk der berlinweit höchste Verdrängungsdruck. Dieser Druck resultiert insbesondere daraus, dass
-    sich umgewandelte Wohnungen teurer verkaufen lassen, wenn sie bezugsfrei sind und
-    Modernisierungen genutzt werden, um den Verkaufs- und Mietwert der Wohnungen zu erhöhen.

Gerade Art und Umfang einer Modernisierung dienen dabei häufig dazu, Mieterhöhungen durchzusetzen, die die Bestandsmieter finanziell nicht mehr tragen können. Ihnen bleibt dann nur noch übrig, die Wohnung nach der Modernisierung aufzugeben.

Wie alarmierend die Lage in Charlottenburg-Wilmersdorf ist, zeigt der Jahresbericht der Investitionsbank Berlin - IBB - , vormals: Wohnungsbaukreditanstalt, für das Jahr 2015 (s. dort Seite 55):
Mit diesen Zahlen bestätigt sich der Trend der Vorjahre.

Umso erstaunlicher ist, dass das Bezirksamt anders als in anderen Bezirken jahrelang nichts unternommen hat, diesen Trend mit Milieuschutzsatzungen aufzuhalten. Eine solche Satzung (Grundlage ist § 172 Baugesetzbuch mit den Kriterien für soziale Erhaltungssatzungen) hat folgende Wirkungen:

Bei der Abstinenz des Bezirksamts, über Milieuschutz steuernd einzugreifen, ist der Bezirksverordnetenversammlung - BVV - „der Kragen geplatzt“. Im April 2013 hat sie dem Bezirksamt aufgegeben, seine finanziellen und personellen Voraussetzungen für den Erlass von Milieuschutzsatzungen darzulegen.

Die Antwort des Bezirksamtes macht deutlich, wie weit man dort das Instrument des Milieuschutzes vernachlässigt hat (BVV-Drucksache 0476/4):
-    Eine früher für Milieuschutz vorgehaltene halbe Stelle ist nicht mehr verfügbar.

Ein Vergleich mit anderen Bezirken führt in eine andere Welt:
Im gleichen Jahr 2013 standen dem Bezirk Pankow für die Kontrolle und Betreuung seiner bis dahin bereits unter Milieuschutz gestellten Gebiete (11 „soziale Planungsräume“) sechs volle Stellen zur Verfügung – also: 6 zu 0 für Pankow!

Es erstaunt nicht, dass die BVV sich mit dieser Antwort des Bezirksamtes nicht zufrieden geben wollte. In ihrer Sitzung im November 2013 forderte sie das Bezirksamt nun auf (Drucksache 0718/4),

Das Bezirksamt brauchte daraufhin mehr als 18 Monate, um dann im Juni 2015 im Stadtentwicklungsausschuss der BVV das Ergebnis der zwischenzeitlich beauftragten Voruntersuchungen vorstellen zu lassen. Das mit den Untersuchungen beauftragte Institut empfahl, für 6 Planungsräume vertiefende Untersuchungen zu beauftragen, und zwar für:
-    Brabanter Platz,
-    Kaiserin-Augusta-Allee,
-    Karl-August-Platz,
-    Richard-Wagner-Straße,
-    Spreestadt und
-    Tegeler Weg.

Schon der Umgang mit dem Voruntersuchungsauftrag macht deutlich, wie wenig dem Bezirksamt daran liegt, einer Mieterverdrängung entgegen zu wirken:

Immerhin scheinen weitere Beschlüsse der BVV aus dem Jahr 2015 (Drucksachen 1220/4 und 1381/4), in denen das Bezirksamt aufgefordert wird, sich um Mittel für vertiefende Gutachten zu kümmern und für den Milieuschutz wenigstens zwei volle Stellen vorzuhalten, die dortige Blockade etwas gelockert zu haben:

Nach einer Auskunft des Bezirksamtes auf eine Bürgeranfrage (BVV-Drucksache 1584/4, Nr. 14, von 31. Mai 2016)

Aus der gleichen Antwort des Bezirksamtes (s. „zu Frage 3“) ergibt sich allerdings auch, dass weitere Gebiete im Bezirk nicht unter Milieuschutz gestellt werden sollen. Das Bezirksamt begründet das damit, dass „alle Gebiete im Bezirk im Rahmen des Grobscreening untersucht worden sind.“

Hier hat das Bezirksamt wohl schon vergessen, dass es nur knapp ein Drittel der Planungsräume in Charlottenburg-Wilmersdorf untersuchen ließ.

Diese unrichtige Antwort auf die Bürgeranfrage zeigt, dass die Verdrängungsgefahr im Bezirksamt offenbar immer noch nicht in ihrer Brisanz wahrgenommen wird und nur widerwillig und soweit „angefasst“ wird, dass die BVV erst einmal Ruhe gibt.

Über diese Haltung des Bezirksamtes - und wie man sie überwinden kann - wird in der Veranstaltung der KiezKulturWerkStadt am 13. September zu sprechen sein.

Eingangs werden Joachim Oellerich von der Berliner Mietergemeinschaft e.V. (Chefredakteur des „Mieterechos“) und Sigmar Gude vom Stadtforschungsinstitut TOPOS darlegen, welche Möglichkeiten und Grenzen sie generell für das Instrument des Milieuschutzes sehen und welche rechtlich-technischen Kriterien für die Untersuchung von Milieuschutz-„Verdachtsgebieten“ zu beachten sind. Die Moderation wird Volker Fischer (MieterWerkStadt, Abgeordnetenhauskandidat für DIE LINKE) übernehmen.

4.9.2016, Wolfgang Mahnke (MieterWerkStadt Charlottenburg)
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                                                                                                               31. Mai 2016

Einwohnerfrage Klaus Helmerichs („Milieuschutz“)
zur BVV ChWi am 21. April 2016 (14. Frage zu BVV-Drucksache 1584/4)
mit Antworten per 31. Mai 201

Frage:

5.    Wie wirkt sich nach Ausweisung von Milieuschutzgebieten in Nachbarbezirken nach Erkenntnissen des Bezirksamtes auf die Wohnsituation und Mietentwicklung in unserem Bezirk aus?

Das Bezirksamt nimmt wie folgt Stellung:

Zu Frage 1:

Bei dem sogenannten Milieuschutz, eigentlich soziale Erhaltungsverordnung, handelt es sich um ein Instrument  aus dem  Städtebaurecht. Hiermit kann kein Mieterschutz oder eine Begrenzung der Mieten oder von Mietsteigerungen erreicht werden. Die  soziale Erhaltungsverordnung ist, auch wenn dies fälschlicherweise gerne so hingestellt wird, weder ein wohnungs- noch ein mietenpolitisches Instrument, sondern ein städtebauliches. Sie kann nur auf bauliche Veränderungen von Wohnungen wie die Zusammenlegung von kleinen Wohnungen, Ein- und Umbauten in Wohnungen, den Abriss von Gebäuden und die Nutzungsänderung Wohnung zu Büro Einfluss nehmen.

Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum  an Gebäuden, die in Milieuschutzgebieten liegen, darf seit dem Inkrafttreten der Umwandlungs-verordnung am 14. März 2015 nicht ohne Genehmigung erfolgen. Durch diesen Genehmigungsvorbehalt ist die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen insofern beeinflussbar, als dass eine abschreckende Wirkung auf finanzstarke Investoren entsteht. Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen als Spekulations- und Renditeobjekte kann damit erschwert werden.

Für den Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung müssen städtebauliche Gründe vorliegen und es muss ein funktionaler Zusammenhang zwischen der baulich-städtebaulichen Struktur und der Bevölkerungsstruktur nachgewiesen werden. Somit kann keine soziale Erhaltungsverordnung erlassen werden, nur um die Immobilienspekulation einzudämmen.

Zu Frage 2:

Seit dem Sommer 2015 liegt das Gutachten über ein Grobscreening von Verdachtsgebieten im Bezirk vor. Hieraus resultierten weitere vom Bezirksamt beauftragte gutachterliche Untersuchungen. Bezogen auf die einzelnen Gebiete heißt das:
-    Für die Spreestadt erfolgen keine weiteren Untersuchungen, da der geringe Wohnungsumfang im Gebiet keine soziale Erhaltungsverordnung zulässt.
-    Die beiden Planungsräume Tegeler Weg und Kaiserin-Augusta-Allee werden zusammen betrachtet, die Ausweisung für dieses Gebiet ist in Vorbereitung.
-    Die Ausweisung für dieses Gebiet Richard-Wagner-Platz ist in Vorbereitung.
-    Für die Gebiete Karl-August-Platz, sowie  den Planungsraum Brabanter Platz unterEinbezug des östlich angrenzenden Planungsraum Hildegardstraße stehen die weiteren vertiefenden Untersuchung vor dem Abschluss.

Zu Frage 3:

Es werden keine  weiteren Gebiete einbezogen, da alle Gebiete im Bezirk im Rahmen einer Vorprüfung und des Grobscreening untersucht worden sind.

Zu Frage 4 und 5:

Natürlich entsteht ein Druck auf benachbarte Gebiete, wenn Investoren Milieuschutzgebiete meiden. Dieser Druck ist aber statistisch schwer feststellbar und wird von den anderen Bezirken bisher auch nicht wahrgenommen.

Die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen nimmt wie folgt Stellung:

Zu Frage 1:

Wie Sie unseren folgenden Anträgen mit den Antworten des zuständigen Stadtrats der laufenden Wahlperiode entnehmen  können, hat sich die Fraktion Bündnis 90/ DieGrünen schon seit langem für die Ausweisung von Milieuschutzgebieten eingesetzt, unter anderem, damit endlich auch in unserem Bezirk die Umwandlungsverordnung angewendet werden kann.

„DS-Nr 0476/4
Soziale Erhaltungssatzungen für Charlottenburg-Wilmersdorf prüfen!

BVV hat in ihrer Sitzung am 21. Februar 2013 beschlossen:

Das Bezirksamt wird gebeten darzulegen, welche Voraussetzungen  in finanzieller und personeller Hinsicht für den Erlass von (sozialen) Erhaltungssatzungen gem. §   172 (1)Satz 1   Nr. 2 "Milieuschutz" BauGB erforderlich sind.Der BVV ist bis zum 31. Mai 2013 zu berichten.

Das Bezirksamt teilt hierzu Folgendes mit:

Erhaltungssatzungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zielen auf den Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung, also der Zusammensetzung eines speziellen Milieus, und nicht auf den Schutz von Einzelpersonen wie beispielsweise Mietern ab. In die zivilrechtliche Beziehung zwischen Mieter und Vermieter kann mit diesem Instrument nicht eingegriffen werden. Vielmehr handelt es sich hier um ein Instrument aus dem Städtebaurecht.

Somit müssen besondere städtebauliche Gründe für den Erlass solch einer Verordnung vorliegen. Die vorhandene Struktur der  Wohnbevölkerung, also eine ganz besondere Mischung in der Einwohnerstruktur, kann nur Anlass   für den Erlass einer Milieuschutzverordnung sein,  wenn dieses Milieu aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll. Hierbei geht es zum  einen um die Bewertung der konkreten Sozialstruktur aus städtebaulicher Sicht und zum andern muss eine mögliche Verdrängung der Wohnbevölkerung  städtebauliche Auswirkungen haben. Für jedes spezifische Gebiet müssen aber städtebauliche Gründe vorliegen, die für die konkrete Erhaltungssituation besonderes Gewicht haben. Hierunter sind alle sich aus der Verdrängung der Wohnbevölkerung ergebenen städtebaulichen Auswirkungen von Gewicht zu verstehen. Vage Befürchtungen allein reichen nicht aus, vielmehr müssen sich die nachteiligen Folgen mit der bei Prognoseentscheidungen erforderlichen Sicherheit abschätzen lassen. Wohnungs- oder mietenpolitische Ziele sind hiermit zumindest nicht unmittelbar umsetzbar.

Vor dem Erlass einer Verordnung nach §   172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist zu prüfen, ob die hierfür notwendigen Voraussetzungen  vorhanden sind. Diese komplexen, mit einem hohen Aufwand verbundenen Untersuchungen, beziehen sich u. a. auf die Bevölkerungs- und Einkommensstruktur, den Bestand an modernisierungsnotwendigen Gebäuden, den Ausstattungsstandard der Wohnungen, der Wohnungsnachfrage, dem zu erwartenden Verdrängungspotenzial und die sich aus der Verdrängung bzw. der Veränderung der Zusammensetzung der Bevölkerung ergebenden städtebaulichen Auswirkungen. Aufgrund dieser dezidierten Voraussetzungen wird das Instrument der Milieuschutzsatzung auch zukünftig nicht immer für jedes Gebiet einsetzbar sein.

Zur Erfassung  des modernisierungsnotwendigen Gebäudebestands wären aufwändige Primäruntersuchungen durchzuführen. Neben dem hohen Untersuchungsaufwand zur Vorbereitung und  Aufstellung erfordert auch die Umsetzung solch einer Verordnung personelle Voraussetzungen. Da die ehemalige halbe Stelle zur Bearbeitung von Erhaltungsverordnungen ersatzlos entfallen ist, ist eine systematische Untersuchung der Wohngebiete im Bezirk dem Bezirksamt derzeit nicht möglich. Der Bedarf an Gutachtermitteln kann nicht abgeschätzt werden.

Nach heutigem Kenntnisstand kann auch der notwendige Personalbedarf für die Erstellung, Beratung, Genehmigungspraxis und Kontrollen nicht vorab ermittelt werden. Allerdings handelt es sich hierbei um eine personalintensive Tätigkeit. So sind im Bezirk Pankow, mit der sozialen Erhaltungsverordnung für 11 Gebiete, sechs Stellen vorhanden.

Erfahrungen im praktischen Vollzug in anderen Städten zeigen, dass der zeitgerechte Ausstattungsstandard von Mietwohnungen, wie z.B. Fahrstühle, immer genehmigt werden muss. Auch sind Mieterhöhungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete mit Erhaltungssatzungen nicht zu verhindern. Deswegen können die Aufwertungs- und Verdrängungsprozesse, die zum Wegfall preiswerten Wohnraums führen, durch das Instrument einer Milieuschutzsatzung oder Umwandlungsverordnung  nur begrenzt aufgehalten werden.

Erfreulicherweise beabsichtigt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt das Instrument der Erhaltungssatzungen zu schärfen und hat entsprechende Initiativen angekündigt. Hierzu gehört auch die Bereitstellung von finanziellen Mitteln für eventuelle Gutachten.

Das Bezirksamt bittet, den Beschluss damit als erledigt zu betrachten.“

„DS-Nr. 0718/4
Milieuschutzgebiete benennen

Die BVV hat in ihrer Sitzung am 21. November 2013 beschlossen:

Das Bezirksamt wird gebeten, Gebiete im Bezirk zu benennen, für die aufgrund der Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt Milieuschutz (Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 BauGB) beantragt werden sollte.

Der BVV ist bis zum 30.06.2014 zu berichten.

Das Bezirksamt teilt hierzu Folgendes mit:

Im Rahmen der beauftragten Voruntersuchung, deren Ergebnis dem Ausschuss für Stadtentwicklung am 24. Juni 2015 vorgestellt wurde, sind für die Regionen BrabanterPlatz, Kaiserin-Augusta-Allee, Karl-August-Platz,  Richard-Wagner-Straße, Spreestadt und Tegeler Weg Indizes ermittelt worden, die die weitere Untersuchung von Gebieten unter dem Aspekt der möglichen Identifizierung festzusetzender Milieuschutzgebiete zulassen. Diese Untersuchung wird durchgeführt und der zuständige Fachausschussüber das Ergebnis unterrichtet.

Das Bezirksamt bittet, den Beschluss damit als erledigt zu betrachten.“

„DS-Nr. 1220/4
Unterstützung bei der Umsetzung von Milieuschutz einfordern

Die BVV beschließt:

Das Bezirksamt wird ersucht, sich beim  Senat für eine finanzielle und personelle Unterstützung bei der Umsetzung von sozialen Erhaltungssatzungen ("Milieuschutz") in Charlottenburg-Wilmersdorf einzusetzen.“

„DS-Nr. 1381/4
Milieuschutz ermöglichen

Die BVV beschließt:

Das Bezirksamt wird aufgefordert, bestehende Möglichkeiten innerhalb der Flexibilisierung im Rahmen des Abbaus von Vollzeitäquivalenten (VZÄ) bis 2016 dahingehend zu nutzen, dass  der Abteilung Stadtentwicklung zur Verwirklichung von sozialen Erhaltungssatzungen (Milieuschutz) gemäß BVV-Beschluss vom 18.6.2015 die erforderlichen zwei Stellen mit der Wertigkeit E 10 zum nächstmöglichen Zeitpunkt zugeordnet werden.

Der BVV ist bis zum 30.11.2015 zu berichten.“

Zu Frage 2:

Unsere Initiativen  zum Milieuschutz  können Sie den  unter 1.) genannten Anträgen entnehmen.

Zu Frage 3:

Da für die Ausweisung von Milieuschutzgebieten gemäß Bundesrecht strenge Kriterien gelten, die anhand eines umfassenden Gutachtens verifiziert werden müssen, müssen wir das  Ergebnis des Gutachtens abwarten. Die benannten  Gebiete sind bereits das Ergebnis einer gutachterlichen Voruntersuchung des Bezirks. Allerdings halten wir es für angebracht, nach erfolgter Schließung des Flughafens  Tegel die Wohngebiete in Charlottenburg-Nord einer neuerlichen Evaluation zu unterziehen.

Zu Frage 4:

Da der Wohnraumdruck im gesamten Bezirk hoch ist, stehen viele Bereiche des Bezirks generell unter Druck. Nicht überall sind jedoch die für die Ausweisung eines Milieuschutzgebiets erforderlichen komplexen Sozialindikatoren gegeben, die das Bundesrecht vorschreibt. Eine Evaluation des Gesamt-Bezirks sollte jedoch in Abständen erfolgen.

Zu Frage 5:

Hierzu sind keine Daten bekannt.

Die PIRATEN-Fraktion nimmt wie folgt Stellung:

Zu Frage 1:

Die Ausweisung von Milieuschutzgebieten sehen wir grundsätzlich positiv, gerade unter dem genannten Gesichtspunkt.

Zu Frage 2:

Die Fraktion der PIRATEN unterstützt die Bemühungen des Bezirksamtes.

Zu Frage 3:

Die Fraktion der PIRATEN würde es begrüßen, wenn der Leon-Jessel-Kiez ebenfalls einbezogen würde. Für Charlottenburg-Nord sollte die Einführung eines Milieuschutzes zumindest in Teilbereichen nochmals geprüft werden.

Zu Frage 4:

Angrenzende Kieze könnten den Milieuschutz ebenfalls anstreben.

Die SPD-Fraktion nimmt wie folgt Stellung:

Sehr geehrter Herr Helmerichs,

zu Ihren Fragen zum Thema Milieuschutz darf ich Ihnen für die SPD-Fraktion, Ihre Fragen wie folgt beantworten:

Zu Frage 1:

Aus Sicht der SPD-Fraktion ist das Instrument, Gebiete als Milieuschutzgebiete auszuweisen, erst durch das Inkrafttreten der Umwandlungsverbotsverordnung richtig wirksam geworden. Nun ist es nicht mehr ein rein städtebauliches Instrument was Spekulanten abschreckt, sondern kann tatsächlich Mieter schützen. Von daher hält die SPD-Fraktion viel von der Ausweisung von Milieuschutzgebieten im Bezirk.

Zu Frage 2:

Die SPD-Fraktion hat sich sowohl nach außen, durch Diskussion im Ausschuss, als auch intern intensiv mit dem Thema beschäftigt und es aktiv begleitet. Allerdings ist es uns wichtig, eine Ausweisung von Gebieten auch relativ rechtssicher zu machen. Was nützt eine Ausweisung, wenn sie kurze Zeit danach durch eine Klage und ein Gerichtsurteil gekippt wird, weil sie nicht fundiert und an bestimmten Kriterien orientiert gemacht wurde. Zum Bearbeitungsstand müsste das Bezirksamt Ihnen Informationen geben.

Zu Frage 3:

Sobald die Ausweisung der Gebiete stattgefunden hat, sollten nach einer gewissen Zeit, die direkt angrenzenden Gebiete untersucht werden, ob eine negative Auswirkung auf diese erfolgt. Sollte dies der Fall sein, müssen diese Gebiete untersucht werden, ob sie sich für die Ausweisung zu einem Milieuschutzgebiet eignen.

Zu Frage 4:

Allgemein könnte ein „Verdrängungseffekt“ von Spekulanten in die Gebiete rund um Milieuschutzgebiete vermutet werden. Dies muss aber im Einzelfall untersucht werden. Nicht jedes Gebiet weist auch eine Struktur auf, die für Spekulanten interessant ist.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen gerne, unter meiner Handynummer 01636343226 zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Heike Schmitt-Schmelz

Die CDU-Fraktion nimmt wie folgt Stellung:

Beantwortung zu Fragen 1 - 6:

Die CDU-Fraktion setzt sich dafür ein, dass eine Verdrängung von Mietern aus ihren angestammten Kiezen verhindert wird, ohne deswegen die Schaffung von Wohneigentum benachteiligen oder verteufeln zu wollen.

Ein Mittel dazu kann die Ausweisung von Milieuschutzgebieten sein. In der Praxis hat dies allerdings nicht nur Vorteile, denn wo fängt eine Luxussanierung an und wo hört die zeitgemäße Ausstattung auf? Auch sollten alle Instrumente, die zu einer Verbesserung des Mieterschutzes führen, bezirksübergreifend koordiniert werden, um Verdrängungseffekte nicht zu provozieren. Einen "Wettbewerb" darf es nicht geben. Das Bezirksamt hat eine Studie zu möglichen Gebieten beauftragt. Die Ergebnisse sind sorgfältig auszuwerten und mit den Nachbarbezirken abzustimmen.

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